住宅やマンションを購入し数年で引っ越し!この場合、売却か賃貸どっちが得?

当マニュアルにより8%超のファミリーマンションを購入したとしましょう。

しかし会社の都合で人事異動及び転勤する場合もあるでしょう。また生活上の理由で引っ越す場合もあるでしょう。

その場合は、まず賃貸をしてください。

特段の事情がない限り、決して売却を考えてはいけません。なぜなら買った直後に売却しても売買手数料や登録免許税、取得税等の経費があるために損をする場合が多いからです。

購入後すぐに売る場合は、資産下落を避けることはできても手数料や取得税の経費によって結局損失を受ける場合があるからです。

よって引越しされる場合は、賃貸で十分回収を行ったあとに売却を考えましょう。会社員の方は、会社都合の異動転勤であれば、社宅や家賃補助が支給されるはずです。

ポイント
自宅を会社に社宅として貸さないほうが良い。賃料が相場より安くなってしまうことが多いです。あくまで一般の賃貸相場でお貸しください。


不動産勝利の方程式1=売却価格+賃料収入―(購入価格+不動産売買手数料+取得税、固定資産税他の税金+支払った管理費・修繕積立金総額+借入額金利負担)>0・・・・・(A)

厳密に言うと(A)式ですが、普通はかなりきびしいでしょう。ただ何年か賃貸された後に売却されるのであれば十分プラスが可能です。

不動産勝利の方程式2=売却価格+賃料収入―(購入価格+不動産売買手数料(3%+3%))>0・・・・・(B)

(B)ということでここでは良しとします。

なぜならば、生活していく上で家賃は必ずかかりますが、あなたの場合は、マニュアルどおりに購入したとして家賃が0で OK なのです。


一方で高い新築マンションや一戸建てを購入した方はどうでしょうか?

新築の場合の不動産方程式=売却価格+賃料収入―(新築購入価格+不動産売買手数料)
・・・・・(C)

以下に示すように、ほぼ100%近い確率でマイナスになることが明らかです。

新築マンションは、30%から40%下落することは統計的に明らかです。



新築マンションもしくは中古マンションを購入し数年で売却したときのケーススタディ

新築マンションケーススタディ
東西線行徳駅18分にマンションを4000万円(60平米)で購入して数年後に2800万円(30%下落)で売却したとしましょう。

6年間自己居住して2年間賃貸収入を得たとしましょう。家賃が月に12万円(管理費・修繕積立金を差し引いて)としましょう。

8年後の収支は、
不動産方程式=2800(30%下落の場合)+432-(4000+200)=-968万円の損失です。

新築価格の4000万があまりに高すぎたために急激に下落したのです。もし40%~50%下落の場合はどうなるか容易に計算できますね。目も当てられないでしょう。

当サイトのマニュアル方式で購入した勝利の方程式の例も挙げましょう。

いま試しにヤフー不動産を利用して私が見つけてみましょう。こちらも2年間だけ賃貸したとしましょう。

中古マンションケーススタディー

千葉県のマンションで恐縮ですが、東西線の行徳駅徒歩15分に700万円で60平方メートル(築28年)のファミリーマンションが売りに出ています。

賃料を見積もったところ約8万5千円としましょう。管理費と修繕積立金の合計が1万5千円
ですから2年間の賃料収入は、168万円です。

8年後の収支は、
不動産方程式=700+168-(700+42)=+126万円 です。

つまり6年間家賃が無料で、126万円もプラスになりました。

普通の方法で不動産を購入した方達(新築ケーススタディー1と比べれば)より約1100万円得をしたことになります。



家賃相場の見積もり方法

最近確かに賃貸事情は、場所によらず一般に厳しくなっております。

では、具体的に賃貸の相場を見積もる方法を具体的に書きましょう。

先ほど新築マンションケーススタディー及び中古マンションケーススタディーで家賃を見積もりましたが、具体的に解説しましょう。

先ほど新築マンション(12万円)と中古マンションの家賃(8万5千円)を見積もりましたが、ここで具体的に検索方法を解説しましょう。

ではヤフートップページ→暮らす→不動産をクリックしてください。
借りる賃貸住宅をクリックして見てください。42 万件分のデータが掲載されています。

路線から探す→千葉県→東西線→行徳を順にクリックしてください。

新築マンションケーススタディーの場合は、高く貸しているので10万円以上と絞込条件を入力してください。ここで新築マンションの場所と築年が新築に近いものを探します。

一番近いものから推定して13万5千円でしたので管理費と修繕積立金を1万5千円とし12万円となります。新築マンションケーススタディの家賃はこうして決めました。

今度は中古マンションケーススタディーですが、7.5万円~9万円くらいと推定されますので7万円以上として同じように築年数、場所、専有面積が最も近いものから決めましょう。かならず複数例から平均化して決めてください。

この場合多少厳しめに見て8万5千円でした。このように決めます。

あと大事なことをお教えしましょう。この判断法だけでもいけますが、さらに確信を得るためには、そのマンションの近くにある賃貸客付け専門の業者にマンション名を伝えざっくばらんに家賃を聞いてみましょう。

もし賃貸の客付け業者さんが知らないマンションの場合は、場所、築年、広さなどを伝えて家賃の相場を聞いて見ましょう。

おそらく経験上あなたが、計算した家賃よりは低めの家賃を言ってくると思います。それは確実に客付けできる家賃だと考えていいと思います。

(繰り返しますが、会社員の場合は特にマイホーム購入のためにローンを組んだ直後は、転勤及び異動の可能性が非常に高くなります。)

転勤あるいは、家庭の事情で引越しする場合もあるでしょう。

繰り返しますが、当サイトが提示する条件でマイホームを購入された場合は、何らかの状況で引越しされた場合は、原則的に賃貸で購入資金の回収です。

売却ではありません。そうでないと資産下落を避けることができなくなります。

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